Un contrat de prestations de services n’est pas un bail !

Un propriétaire avait donné en location des locaux à usage commercial à une société. Dans ces locaux, le locataire avais mis à disposition de tiers des bureaux. Considérant qu’il s’agissait de sous-locations, le propriétaire avait donc demandé, sur le fondement de l’article L. 145–31, alinéa 3, du Code de commerce, le réajustement du loyer du bail principal. Les juges avaient fait droit à cette demande, considérant que la prestation essentielle du contrat conclu entre le locataire et les tiers était constituée par la mise à disposition des bureaux, les prestations fournies (entretien, accueil, sécurité, etc.) n’étant qu’accessoires.Mais saisie du litige, la Cour de cassation censure cette décision relevant que la redevance fixée par le locataire comprenait aussi bien la mise à disposition des locaux que les prestations de service. Dans ces conditions, elle considère donc qu’il n’est pas possible de requalifier le contrat en deux contrats distincts : une sous-location d’une part, un contrat de prestation de services d’autre part, dès lors qu’il n’y a qu’un seul prix pour l’ensemble.Ainsi, les contrats conclus par le locataire avec le tiers ne constituaient pas des sous-locations. Le propriétaire ne pouvait donc pas demander un réajustement du loyer principal.

‍Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 27 juin 2024, pourvoi n° 22-22.823